Baufinanzierung - Vergleich und Tipps
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Unsere Highlights
Testsieger „Bester Baufinanzierer“ (€uro Ausgabe 08/2019)
Größter Vermittler
privater Baufinanzierung
400 Banken im Vergleich
Mit über 100 Standorten
für Sie vor Ort
Schritt für Schritt-Planung
Ihrer Finanzierung
Beste Konditionen
aus Bankenvergleich
Baufinanzierung - So funktioniert's
Interhyp ist Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen. Lassen Sie sich von den Spezialisten für Baufinanzierung beraten: Sie erstellen für Sie ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept und können auf die Angebote von über 400 Darlehensgebern zurückgreifen.
Unser Partner Interhyp unterstützt Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie. Die Mitarbeiter von Interhyp beraten Sie gern persönlich und planen mit Ihnen Schritt für Schritt Ihre Baufinanzierung - so kommen Sie dem Traum von der eigenen Immobilie näher.
Fit in Finanzierung
- Wie flexibel sollte eine Finanzierung sein?
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- Sondertilgungsmöglichkeit von mindestens fünf Prozent im Jahr
- Möglichkeit Tilgung zu erhöhen oder zu reduzieren
- Bei Abnahme des Darlehens, je nach Baufortschritt während der Bauphase eines Neubaus, ist die Vereinbarung einer bereitstellungszinsfreien Zeit sinnvoll
- Vorteil: Dadurch können die Baugelder flexibel abgerufen werden, ohne dem Zwang zu unterliegen, Zinsen für den reservierten aber, noch nicht abgenommenen Darlehensteil bezahlen zu müssen.
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- Haus in Eigenregie mit einem Architekten bauen
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- Kaufvertragsentwurf oder Grundbuchauszug
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Kubatur/Berechnung umbauter Raum
- Lageplan inkl. eingezeichneter Bebauung
- Flurkarte/Kataster
- Baugenehmigung (vor Auszahlung)
- Baukostenschätzung (vom Architekten)
- Gesamtkostenaufstellung (inkl. Kaufnebenkosten und Eigenleistung)
- Aufstellung der geplanten Modernisierungen oder Verbesserungen der Ausstattung und Nachweis der Eigenleistungen
- Kopie der Rohbauversicherung (ab Besitzübergang Grundstück) Haus/Eigentumswohnung mit einem Bauträger bauen
- Entwurf Bauträgervertrag bzw. Werkvertrag vom Bauträger/Generalunternehmer
- Lichtbilder des Objektes (innen und außen)
- Exposé
- Gutachten (falls vorhanden)
- Kopie Police der Gebäudeversicherung + letzte Rechnung (nur bei Hauskauf/ entfällt beim Eigentumswohnungskauf
- Nachweis bereits erfolgter Modernisierungsmaßnahmen durch Rechnungen oder Angabe Aufwand in Euro und Jahr der Maßnahme
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- Ratendarlehen
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- Zeichnet sich durch einen monatlich oder jährlich abnehmenden Kapitaldienst aus
- Der Kapitaldienst besteht aus Tilgungs- und Zinsanteil
- Der Tilgungsanteil bleibt über die Laufzeit identisch, wodurch der Zinsanteil sinkt
- Geeignet bei Bestandsinvestitionen, weil die Zinsbelastung niedriger ausfällt als beim Annuitätendarlehen
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- Annuitätendarlehen
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- Zeichnet sich durch konstanten Kapitaldienst (Annuität) aus
- Kann monatlich oder jährlich gezahlt werden
- Konstanter Kapitaldienst besteht aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil
- Sinnvoll bei Privatdarlehen, da die Annuität gut und einfach kalkulierbar ist
- Option 1: Forward-Darlehen Dadurch können die Zinsen bis zu fünf Jahren vor Ablauf der jetzigen Zinsbindung reserviert werden. Nachteil: Pro Monat
fällt in der Regel ein Zinsaufschlag von ca. 0,02% an. Dieser Aufschlag variiert je nach Kreditinstitut.
Option 2: Ausstieg aus der Baufinanzierung Wann kann dies sinnvoll sein? Forward – Darlehen kann noch nicht in Anspruch genommen werden, weil das Zinsbindungsende zu weit in der Zukunft liegt. Der Zinssatz, der im Vertrag vereinbart wurde, übersteigt den derzeit geltenden Zinssatz weit. Nachteil: Es ist eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu entrichten. Es gibt jedoch Fälle, in denen sich dies dennoch lohnt.
Option 3: Bausparvertrag Vorteil: Die Zinskondition des Bauspardarlehens wird bereits bei Abschluss der Finanzierung zugesichert.
Option 4: Volltilgdarlehen Vorteil: Dadurch lässt sich das Zinsänderungsrisiko vollständig ausschalten. Das Darlehen wird dann zum Schluss komplett getilgt. Nachteil: Die hohe Tilgung kann nicht reduziert werden.
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- Unterschiedliche Beurteilung der Sachverhalte durch Banken
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- Die Einschätzung der Zinssituation ist von Bank zu Bank verschieden
- Die Banken beurteilen das Einkommen zuweilen unterschiedlich
- Somit wird die Kreditbelastung unterschiedlich eingestuft
- Banken haben unterschiedliche Erfahrungen mit Kundenbonitäten
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- Öffentliche Fördermittel KfW – Förderbank
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- Es werden Zuschüsse an Privatpersonen sowie an Unternehmen vergeben. Beim Bau oder Kauf kann durch einen Zuschuss z.B. in Form eines KfW-Darlehens von sehr günstigen Zinsen profitiert werden. Link zur KfW – Förderbank. Finanzierung über Wohnriester
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- Hierbei erfolgt eine Unterstützung durch Riester Zulagen
- Dabei bekommen Käufer Unterstützung durch Riester Zulagen, die entweder in ein Riester Produkt oder ein Riester-Darlehen einfließen
- Familien bekommen hier pro Kind eine Riester-Zulage
- Diese Möglichkeit führt zu einer Reduzierung der zu zahlenden monatlichen Rate, weil die Förderung einen Teil der Tilgung ersetzt
- Nachteil: Versteuerung ab Rentenbeginn aus dem Riester-Förderkonto. Außerdem fordert der Staat im Scheidungsfall die Förderung von Eheleuten zurück. Das gilt auch für erhaltene Steuervorteile in Form einer Steuernachzahlung. Beim Verkauf der geförderten Immobilie muss die Förderung komplett zurückerstattet werden. Ausnahme: Der Verkäufer findet innerhalb von vier Jahren eine neue Immobilie, die riesterfähig ist.
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- Liegen der Bank bereits bei der Erstberatung alle notwendigen Unterlagen ordnungsgemäß vor und es kommt zu keinen Komplikationen sowie einer
positiven Bonitätsprüfung kann der Abschluss im besten Fall bereits nach 3 - 10 Werktagen stattfinden. Dennoch sollten sich Käufer tendenziell etwas mehr Zeit einplanen.
Diese Unterlagen sollten im Idealfall beim Beratungsgespräch bereits vorliegen -
- gültige Personalausweise, ersatzweise Reisepass (bei ausländischer Staatsbürgerschaft- Niederlassungserlaubnis / Visum)
- letzter Einkommensteuerbescheid (komplett alle Seiten)
- letzte drei Gehaltsnachweise (Hauptjob/Nebenjob)
- Gehaltsnachweis Dezember letzten Jahres
- bei Selbständigen (aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung zzgl. Summen und Saldenliste, letzter Jahresabschluss/Bilanz)
- letzte Steuererklärung/Formulare
- Elterngeldbescheid (ggf.)
- EK-Nachweis (Kontoauszüge, Depotauszüge, Kopien Sparbuch)
- Bausparverträge (Jahreskontoauszug, Bausparurkunde)
- Lebens-und Rentenversicherung (Versicherungsschein/Police->letzter Nachtrag, aktueller Rückkaufswert, Berechnung der Ablaufleistung)
- bereits bestehende Kredite (Kreditverträge, Kontoauszüge)
- Liegen der Bank bereits bei der Erstberatung alle notwendigen Unterlagen ordnungsgemäß vor und es kommt zu keinen Komplikationen sowie einer
positiven Bonitätsprüfung kann der Abschluss im besten Fall bereits nach 3 - 10 Werktagen stattfinden. Dennoch sollten sich Käufer tendenziell etwas mehr Zeit einplanen.
- Welche Nebenkosten fallen beim Bau einer Immobilie an?
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- Baugenehmigung (0,4 – 0,5% der Hausbausumme)
- Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland)
- Bodengutachten oder Baugrundgutachten (ca. 500- 3000€ , abhängig von der vom Gutachter erbrachten Leistung)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2% vom Kaufpreis)
- falls Vermittlung über Makler entsprechende Maklerprovision
- Vermessungskosten, falls Grundstück noch nicht vermessen (ca. 0,8- 1% der reinen Bausumme)
- Baubetriebskosten: Baustrom, Bautoilette, Bauwasser (ca. 500-1000€)
- Bauversicherung z.B. eine Bauherrenhaftpflicht
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- Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?
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- Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2% vom Kaufpreis)
- falls Vermittlung über Makler, die Maklerprovision ▪ Renovierung- und Modernisierungskosten (individuell)
- Malerarbeiten und Bodenbeläge, da meistens nicht im Kaufpreis enthalten
- Die Nebenkosten sind ebenfalls elementarer Bestandteil der Planung der Immobilienfinanzierung! In den meisten Fällen empfiehlt es sich zumindest diese über vorhandenes Eigenkapital decken zu können.
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- Zunächst sollte immer beachtet werden, dass eine Immobilie nicht zwingend eine besonders attraktive und sichere Geldanlage sein muss. In vielen Fällen gibt es bedeutsame Wertsteigerungsraten, im Durchschnitt liegen die Wertänderungen allerdings nicht nennenswert über der allgemeinen Preissteigerungsrate. Für die meisten Kunden stellt die Immobilie jedoch keine reine Geldanlage, sondern vielmehr die Verwirklichung eines Traumes und die Steigerung der Lebensqualität dar.
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- Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:
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- Was planen Sie für die nächsten Jahre, beruflich und privat?
- Wie viel Wohnraum brauchen Sie aktuell, und wie ist die Situation, wenn Kinder hinzukommen oder das Haus verlassen?
- Ist die Chance groß, dass Sie bei Verlust des Arbeitsplatzes weiterhin in der Nähe eine Stelle finden werden, oder droht dann ein Umzug?
- Besonders riskant wird es, wenn es zum Verkauf der noch nicht abbezahlten Immobilie kommen sollte. Damit gehen hohe Risiken und zusätzliche Kosten einher
- Die Kaufnebenkosten, die der Kunde bezahlt hat, wird er einem Kaufinteressenten nur schwer in Rechnung stellen können
- Je nach Marktlage werden somit herbe Verluste eingefahren
- Zahlt der Verkäufer vor Ende der Zinsbindung einen Kredit zurück, kann es außerdem zu hohen Vorfälligkeitsentschädigungen seitens der Bank kommen
- Wer seine Immobilienfinanzierung vorzeitig zurückzahlt, muss oft mit hohen Zusatzkosten rechnen
- Hat die Bank aber Fehler im Darlehensvertrag gemacht, darf sie unter Umständen keine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung dafür verlangen
- Die von Anbietern geforderte Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht immer angemessen, wie es das Gesetz verlangt
- Die Berechnung sollte daher unabhängig überprüft werden
- Dem Kunden sollte dringend nahegelegt werden, über einen gewissen Zeitraum seine monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Im Idealfall sollte sogar die gesamte Sparleistung eines Jahres zusammengezählt werden. Von diesem aktuellen Überschuss ausgehend ist dann der potentielle Überschuss nach Immobilienerwerb zu berechnen.
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- Folgende Fragen sollten gestellt werden:
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- Welche zusätzlichen Ausgaben werden anfallen?
- Hausgeld? Versicherungen? Steuern?
- Und welche Ausgaben fallen dann womöglich geringer aus oder ganz weg (bisherige Kaltmiete)?
- Zu beachten ist außerdem, dass sich beispielsweise Nebenkosten im Vergleich zur vorherigen Wohnsituation stark ändern können. Auch Aspekte, an die
möglicherweise weniger gedacht wird die Fahrtkosten können nun stärker ins Gewicht fallen. Oberste Prämisse sollte immer bleiben, dass die maximale Kreditrate nicht mehr
betragen sollte als das, was dauerhaft getragen werden kann.
Um eine Zukunftsprognose stellen zu können, sollten auch folgende Aspekte berücksichtigt werden: -
- Wie wirkt sich die künftige Familienplanung auf Einnahmen und Ausgaben aus und für welchen Zeitraum?
- Wie sicher ist der aktuelle Arbeitsplatz (Selbständigkeit, Angestelltenverhältnis, Beamtentum, Elternzeit etc.)?
- Wie lange würden die Rücklagen reichen um zeitweise oder teilweise Einkommensausfälle zu überbrücken?
- Wann möchte der Kunde schuldenfrei sein?
- Reichen die Mittel auch noch im Rentenalter für das Eigenheim? ▪ In welcher Größenordnung sollten Rücklagen vorhanden sein?
- Haben Sie für den Werterhalt der Immobilie jährlich rund 2 Prozent des Wertes der Bausubstanz (= Immobilienpreis – Grundstückswert) einkalkuliert?
- Nachteile von geringem oder gar keinem Eigenkapitaleinsatz
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- Höhere Zinsen
- Tendenziell längerer Zeitraum bis zur Entschuldung
- Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf Schulden entstehen
- Werden die von den Banken meist geforderten 20% der Gesamtkosten auf eigenen Mitteln gezahlt, reicht der Verkaufserlös in den meisten Fällen aus, um die Schulden vollständig zu zahlen. Bankberater, Kreditvermittler und Finanzberater beraten leider häufig nicht in diesem Sinne! Der Zinsgewinn der Bank ist umso größer, je höher die Darlehenssumme ist und zum anderen fließen aus den bestehenden Anlageverträgen oft noch Provisionen an die Vermittler.
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- Berücksichtigung der vollständigen Gesamtkosten des Immobilienerwerbs
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- Erwerbsnebenkosten wie z.B. Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklercourtage können bereits ca. 10% des Kaufpreises ausmachen
- Der Kunde sollte alle erforderlichen Kosten und insbesondere auch „kleinere“ Ausgaben gut kalkulieren
- Bei Neubauten fallen häufig Zusatzaufwendungen an, weil der Untergrund noch unerwartete Überraschungen bereithält
- Häufig wird nicht die Standardleistung der Baubeschreibung gewählt sondern es kommt zu konkreten Sonderwünschen (z.B. Boden, weitere Steckdosen etc.)
- Daher sollte unbedingt ein großzügiger Puffer einberechnet werden, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden
- Diese kann teuer oder im schlimmsten Fall sogar abgelehnt werden
- Sollte es sich herausstellen, dass der Kredit doch zu hoch bemessen war, kann der überschüssige Betrag sinnvoll für eine Sondertilgung genutzt werden
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- Sobald der Kunde die mögliche Kreditrate kennt, die er dauerhaft stemmen kann und außerdem festgelegt hat, wann er spätestens schuldenfrei sein möchte, kann bei einem gegebenen Zinsniveau die maximale Darlehenssumme ausgerechnet werden.
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- Beispiel: Ein Darlehen soll bei einer monatlichen Rate von 700€ und einen Zinssatz von 2,5% nach 15 Jahren getilgt sein. Das Darlehen darf dann
nicht höher sein als 104.981 Euro.
In vielen Fällen ist ein einfaches Annuitätendarlehen die beste Finanzierungsform. Die Länge der Zinsbindung ist dann abhängig davon, wie schnell das Darlehen getilgt wird und ob der Kunde dazu bereit ist, für eine längere Zinssicherheit auch den damit verbundenen höheren Preis in Form höherer Zinsen zu zahlen. Im Idealfall ist es möglich, den Tilgungssatz zu verändern und je nach finanzieller Lage zwischen 1% und 10% der Darlehenssumme zu tilgen. Diese Flexibilität wird nicht von allen Banken angeboten und darauf kann auch verzichtet werden, wenn stattdessen jährliche Möglichkeit zur Sondertilgung vereinbart wurde.
In den meisten Fällen ist von Kombinationen aus Bausparverträgen, Lebensversicherungen oder Investmentfonds abzuraten. Da diese Varianten oftmals unflexibel und sehr teuer und nicht zu vergessen risikoreich sein können. Sollte der Kunde nach einer Beratung immer noch unsicher sein, kann es sinnvoll sein, die örtliche Verbraucherzentrale aufzusuchen.
- Beispiel: Ein Darlehen soll bei einer monatlichen Rate von 700€ und einen Zinssatz von 2,5% nach 15 Jahren getilgt sein. Das Darlehen darf dann
nicht höher sein als 104.981 Euro.
- Wie kann man das Darlehen umschulden?
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- Vor Ablauf der Zinsbindung ist das nicht möglich, außer in Fällen, in denen die Zinsbindung länger als 10 Jahre ist.
- In einem solchen Fall kann man nach 10 Jahren kündigen.
- Dies ist mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten möglich.
- Ohne Kündigungsrecht gibt es jedoch auch keinen Anspruch auf eine Umschuldung.
- Wenn die Bank den Kunden dennoch freiwillig aus dem Kreditvertrag entlässt, ist in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein Aufhebungsentgelt fällig. Dieses ist dann so hoch, dass die Umschuldung in der Regel nicht vorteilhaft ist. Verbraucher können jeden Darlehensvertrag nach 10 Jahren durch Kündigung beenden. Der Bank steht diese Option nicht offen.
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- Wie wird sich das Zinsumfeld weiter verändern?
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- Eine Voraussage ist nicht möglich und daher sollte die Immobilienfinanzierung auch nicht maßgeblich davon abhängig gemacht werden
- Hier irren auch oftmals Experten der Banken
- Dem Kunden sollte man bewusst machen, dass nicht einmal die EZB ihre Entscheidungen des nächsten Jahres sicher kennt
- Die Zinsprognose sollte somit nicht die ausschlaggebende Entscheidungsgrundlage sein
- Daher ist es auch nur sehr schwer zu beurteilen, für welchen Zeitraum sich der Kunde den derzeitigen Zinssatz sichern sollte
- Die Zinsbindung hängt vor allem vom Bedürfnis des Kunden nach Kalkulationssicherheit und vom Tilgungsverlauf ab
- Wird schnell getilgt ist, in der Regel auch keine übermäßig lange Zinsbindung notwendig
- Die Rate kann dann trotz Zinsanstieg unverändert bleiben, nur die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich
- Kann sich ein Kunde den Zinsanstieg jedoch nicht leisten oder er ist sehr sicherheitsorientiert und möchte sich davor schützen, sollte eine langfristige Zinsbindung gewählt werden
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- Was ist von einer Bausparsofortfinanzierung zu halten?
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- Alternative zur Finanzierung eines Eigenheims
- Kombination aus Darlehensvertrag und Bausparvertrag
- Das Darlehen wird dann in der Regel nicht getilgt, es werden nur die Zinsen gezahlt
- Die Restschuld bleibt in voller Höhe bestehen
- In den Bausparvertrag fließen meistens eine größere Einmalzahlung und im Anschluss die regelmäßigen monatlichen Sparraten
- Das Sparguthaben wird gering verzinst und wenn man die Abschlussgebühr einberechnet, ist die Verzinsung bis zur Zuteilung des Vertrages oft negativ
- Bis zur Zuteilung werden auf der einen Seite Zinsen und auf der anderen Seite Bausparraten gezahlt
- Zugeteilt ist der BSV frühestens dann, wenn das erforderliche Guthaben eingezahlt wurde und wenn der Vertrag lange genug besteht
- Je nach Tarif sind das meist 40% der Bausparsumme
- Mit Zuteilung darf das Bauspardarlehen beantragt werden, welches dann das tilgungsfreie Darlehen ablöst
- Die Konditionen des Bauspardarlehens stehen bereits fest
- Das Verkaufsargument für diese Variante der Finanzierung ist, dass der Verbraucher über einen langen Zeitraum mit sicheren Zinsen rechnen kann
- Um herauszufinden, ob sich eine Bausparsofortfinanzierung tatsächlich lohnt, ist es notwendig, den Gesamteffektivzins über die gesamte Laufzeit zu kennen
- In der Regel liegt der Gesamteffektivzins in der Regel über dem Zinssatz für das Darlehen und über dem Zinssatz für das Bauspardarlehen liegt und nicht etwa dazwischen
- Der Grund ist das negative Zinsdifferenzgeschäft bis zum Zeitpunkt der Zuteilung
- Die Zinskosten für das Darlehen sind höher als die Zinserträge aus dem Bausparguthaben
- Die Bausparkassen betonen meist, dass eine Sondertilgung jederzeit möglich ist, wenn ein besonderer Vorteil der Bausparkombinationsfinanzierung gegenüber normalen Annuitätendarlehen sei
- Das Recht zur Sondertilgung bezieht sich in der Regel aber nicht auf das tilgungsfreie Darlehen, sondern nur auf das spätere und günstigere Bauspardarlehen
- Häufig ist das also kein Vorteil der Bausparkombinationsfinanzierung
- Sondertilgungen erhöhen in diesem Fall den Gesamteffektivzins der Finanzierung
- Der Grund ist, dass die besonders zinsgünstige zweite Phase der Finanzierung verkürzt wird
- Dadurch erhält die teurere erste Phase größeres Gewicht mit der Konsequenz, dass der Gesamteffektivzins steigt
- Die Alternative zur Bausparkombinationsfinanzierung ist ein normales Annuitätendarlehen mit ähnlicher Zinsbindung
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- 1. Zu kurze Zinslaufzeit
- 2. Eine Finanzierung wird nur bei der Hausbank in Erwägung gezogen
- 3. Es wird bei zu vielen Banken angefragt (scoring Problem)
- 4. Der Hauptteil der finanziellen Reserven wird aufgebraucht
- 5. Die Anschluss-Finanzierung wird zu spät in Angriff genommen
- 6. Die notwendige Flexibilität einer Immobilien-Finanzierung wird unterschätzt
- 7. Vorzeitige Tilgungsmöglichkeiten wurden nicht vereinbart(Sondertilgungsrecht)
- 8. Die Gesamtplanung einer Immobilien-Finanzierung wird außer Acht gelassen
- 9. Steuerliche Hintergründe werden vernachlässigt (insbesondere bei der Vermietung)
- 10. Förderungsprogramme werden nicht berücksichtigt
FRAGEN UND ANTWORTEN ZUR BAUFINANZIERUNG
Gut geplant zur Baufinanzierung mit Interhyp
Beachten Sie diese fünf Tipps für die Finanzierung Ihrer Immobilie:
Sie träumen vom eigenen Zuhause? Damit sind Sie nicht allein: Laut der Wohntraumstudie von Interhyp, einem der größten Vermittler für private Baufinanzierungen in Europa, wünschen sich zwei Drittel aller Mieter ein Eigenheim und über 90 Prozent der Haus- und Wohnungsbesitzer sind glücklich mit ihrer Kaufentscheidung. Bei der Planung und Umsetzung Ihrer Baufinanzierung unterstützen Sie die Experten von Interhyp mit dieser kurzen Checkliste und ihrer ausführlichen Beratung:
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- Um herauszufinden, wie viel Geld im Monat für eine Darlehensrate vorhanden ist, ist ein ehrlicher Kassensturz gefragt. Listen Sie die Einnahmen von mindestens einem Jahr auf und ziehen Sie die Ausgaben ab. Als Richtwert gilt: Die Darlehensrate sollte nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen.
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- Überlegen Sie genau: Wann wollen Sie schuldenfrei sein? Wollen Sie eine Familie gründen und dann beruflich zumindest eine Zeitlang etwas zurückstecken? Ihre Finanzierung sollten Sie so ausrichten, dass sie zu Ihrem Leben passt und Sie sich die Raten auch in Zukunft leisten können.
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- Planen Sie, wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Je mehr, desto besser die Konditionen. Denn viele Darlehensgeber bieten bei einem höheren Eigenkapitaleinsatz günstigere Zinsen.
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- In Niedrigzinsphasen wie aktuell ist es ratsam, die günstigen Zinsen lange zu fixieren, etwa zehn Jahre oder länger.
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- Um sich die günstigsten Konditionen zu sichern, lohnt es sich, unterschiedliche Angebote einzuholen. Als objektiver Berater übernimmt Interhyp das für Sie und vergleicht die Konditionen verschiedener Banken. So finden die Experten für die private Baufinanzierung die passende Finanzierungslösung für Sie. Interhyp regelt die Formalitäten mit der Bank. Sie erhalten den Finanzierungsvertrag direkt zur Unterschrift.
So sparen Sie bei der Immobilienfinanzierung ein Vermögen
Aufgrund der hohen Summen und der langen Laufzeiten eines Baukredits können Sie bei günstiger Baufinanzierung jede Menge sparen. Neben der Zinshöhe ist das passende Konzept ausschlaggebend. Das Angebot einer einzelnen Bank für Immobilienfinanzierungen können Sie mit den Zinssätzen der großen Kreditvermittler zur besseren Übersicht vergleichen. Entwickeln Sie ein erstes Finanzierungskonzept für Ihre Baufinanzierung und besprechen dieses dann mit einem Berater. Lassen Sie sich ein Angebot für Ihre Baufinanzierung geben. Prüfen Sie, ob die Baufinanzierung stimmig ist und der Zins passt. Halten Sie die aktuelle Entwicklung der Darlehenszinsen im Blick. Sind die Bauzinsen günstig, sollte eine lange Laufzeit gewählt werden, um sich vor steigenden Zinsen in der Zukunft zu schützen. Mit der Tilgungsrate zahlen Sie die eigentliche Kreditsumme ab, diese sollte mind. 2 % oder mehr betragen. Je mehr Eigenkapital (mind. 20 %) Sie mitbringen, desto weniger Zinslast entsteht. Vereinbaren Sie die Möglichkeit von Sondertilgungen und erkundigen Sie sich, ob ein Tilgungssatzwechsel möglich ist. Lassen Sie prüfen, ob Ihnen Fördermöglichkeiten zustehen.
Die Rahmenbedingungen einer Baufinanzierung
Als Sicherheit lassen sich die kreditgebenden Institute bei einer Baufinanzierung ein Zugriffsrecht auf Ihre Immobilie einräumen, entweder als Grundschuld oder als Hypothek. Der Unterschied besteht darin, dass die Hypothek der Höhe nach dem aktuellen Stand des Kreditkontos entspricht, die Grundschuld hingegen in unabhängig von der aktuellen Kreditschuld und steht mit gleicher Höhe solange im Grundbuch, bis sie gelöscht wird. Beide Sicherheiten werden im Grundbuch eingetragen. Der eingetragene Rang im Grundbuch legt die Reihenfolge fest, in der die Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung befriedigt werden. Demnach strebt die Bank jeweils den besten Rang an und vergibt hier die besten Konditionen. Nach Tilgung der Kreditschuld kann die eingetragene Sicherheit über einen zu beauftragenden Notar auf Antrag bei dem zuständigen Grundbuchamt gelöscht werden
Vorbereitung der Immobilienfinanzierung - wichtige Unterlagen
OBJEKTUNTERLAGEN
» Innen- und Außenfotos des Objekts
» Baubeschreibung
» Lageplan/Flurkarte
» Grundbuchauszug
» Kaufvertrag (ggf. Entwurf)
» ggf. Teilungserklärung
» bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
» Wohngebäudeversicherung (Nachweis)
» Berechnung des umbauten Raumes
» Wohnflächenberechnung
» Schnittzeichnung mit Maßangaben (bei Häusern)
» Grundriss (mit Maßangaben)
» Kostenaufstellung der Baumaßnahmen
» Aufstellung der geplanten Eigenleistungen
PERSÖNLICHE UNTERLAGEN
» Kopien der Personalausweise
» Lohn-/Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
» bei Selbständigen: Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste
» Letzter Einkommenssteuerbescheid (einschl. Einkommenssteuererklärung)
» bei Selbständigen: letzten drei Jahresabschlüsse
» bei geschäftsführenden Gesellschaftern: Gesellschaftsvertrag, HR-Auszug
» ggf. Darlehensverträge
» Nachweis private Krankenversicherung
» ggf. Scheidungs-/Unterhalts-/Gütertrennung/Ehescheidungsfolgenvereinbarung
Konditionen der Baufinanzierung vergleichen
Da es zahlreiche Angebote für Baufinanzierungen gibt, sollten Sie sich einen umfassenden Überblick verschaffen. Laufzeiten, Tilgungsraten, Eigenkapitel und eventuelle Fördermöglichkeiten haben einen erheblichen Einfluss auf die Kosten Ihrer Baufinanzierung. Legen Sie die wichtigsten Eckpunkte Ihrer Baufinanzierung, unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen finanziellen Möglichkeiten fest. Aufgrund Ihrer individuellen Konditionen können Sie unter den Angeboten der Baufinanzierer Vergleiche ziehen. Vergleichen Sie nicht nur die bekannten Anbieter, sondern auch die weniger bekannten oder regionalen Anbieter. Holen Sie sich bei den für Sie infrage kommenden Baufinanzierungsanbietern jeweils Angebote ein.
Was Sie bei Ihrer Baufinanzierung beachten bzw. vermeiden sollten
Rechnen Sie nicht nur mit dem Kaufpreis, sondern bedenken Sie auch die Zusatzkosten bei der Baufinanzierung (Grunderwerbskosten, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerkosten).
Nachfinanzierung vermeiden und Extrakosten im Kostenplan berücksichtigen.
Ausreichend Eigenkapital: 10 - 20 % Eigenkapital sollten es zuzüglich der Nebenkosten sein.
Während der Immobilienfinanzierung fallen weiterhin Lebenshaltungskosten an. Diese müssen bei Planung berücksichtigt werden, um die Baufinanzierung des neuen Heims zu gewährleisten.
Eine zu niedrige Tilgung bei der Baufinanzierung verführt zu einem höheren Kredit, wodurch jedoch die Schulden nicht wirklich abgebaut werden. Dies führt bei einer eventuellen Anschlussfinanzierung zu Zusatzkosten.
Sichern Sie sich so lange wie möglich das derzeitige niedrige Zinsniveau.
Ziehen Sie anstatt starrer Raten eine flexible Baufinanzierung (Sondertilgungen etc.) in Betracht, um ggf. Ihre Immobilienfinanzierung an Ihre Lebensumstände anpassen zu können.
Prüfen Sie Fördermöglichkeiten für Baufinanzierungen (KfW-Bank etc.)
Vertrauen Sie nicht nur Ihrer Hausbank bei der Immobilienfinanzierung, sondern holen Sie sich Vergleichsmöglichkeiten
Mit staatlicher Förderung das Vorhaben sichern
Durch Zuschüsse, steuerliche Vergünstigungen oder Darlehen zu günstigen Zinsen können Sie sich Unterstützung durch staatliche Förderungen bei Ihrer Baufinanzierungen holen. Wichtig ist, dass Sie (die meisten) Förderungen vor der jeweiligen Maßnahme beantragen müssen.
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- Um Zuschüsse vom Staat für eine Baufinanzierung zu erhalten, wird ein Teil Ihres Einkommens in einen Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt. Diese Einzahlungen können als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden, müssen aber für eine Immobilie verwendet werden. Lohnend ist diese Art der Förderung für Familien mit Kindern und Gutverdiener.
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- Der Staat fördert, für einkommensschwachen Familien, den Bau neuer Häuser durch zinsgünstige Darlehen, finanzielle Zuschüsse oder vergünstigtes Bauland. Die Förderung zur Baufinanzierung gilt für Haushalte, deren Jahreseinkommen bestimmte Beträge nicht übersteigt, gleichwohl müssen genug Eigenmittel mitgebracht werden.
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- Für Familien gibt es rückwirkend zum 01.01.2018 die Möglichkeit, einen Zuschuss in Höhe von 1.200,00 EUR pro Kind und Jahr vom Staat zu erhalten, sofern sie ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von max. 75.000,00 EUR (plus 15.000,00 EUR Freigrenze pro Kind) haben. Zu beachten ist die geplante Antragsfrist bis Ende 2020. Mit dieser Förderung sollen Familien bei der Schaffung von Eigentum unterstützt werden.
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- Sofern ein Eigenheim erbaut oder gekauft wird, vergibt die KfW-Bank zinsgünstige Kredite und hilft so bei der Immobilienfinanzierung. Es werden hierbei nicht nur die reinen Baukosten, sondern auch Grundstücks- und Baunebenkosten sowie Kosten der Außenanlage berücksichtigt. Beim Kauf einer Immobilie lassen sich Umbau- und Sanierungskosten in die Förderung mit einbeziehen.
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- Je nach Bundesland werden zu unterschiedlichen Förderungsbedingungen günstige Darlehen und Zuschüsse für den Bau oder den Kauf eines Eigenheims gewährt. Detaillierte Informationen können Sie über die jeweilige Landesbank einholen. In der Regel wird der Förderantrag für Ihre Baufinanzierung dann beim Landratsamt oder im zuständigen Referat gestellt. Teilweise wird auch der Zuzug in eine bestimmte Region gefördert.
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- Werden durch Modernisierung und Sanierung noch bessere Werte erreicht, als die EnEV fordert, können bestimmte Maßnahmen von der KfW-Bank gefördert werden. Gleiches gilt für den Umstieg auf erneuerbare Energien. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert unter bestimmten Umständen durch Zuschüsse den Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizen. Beide Förderungen (durch KfW und BafA) können auch kombiniert werden.